Você sabe como usar o FGTS na compra de um imóvel?

12 dúvidas comuns sobre o uso do FGTS no financiamento imobiliário.

Você já deve saber que o FGTS é o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço. Ou seja, trata-se de uma reserva financeira do trabalhador, constituída por parcelas pagas mensalmente pelo empregador, depositadas em uma conta aberta automaticamente na Caixa Econômica Federal.

Só que para ter acesso a esse fundo, há algumas condições especiais. Até dezembro do ano passado, só podia sacar o FGTS o trabalhador:
•    que se aposentasse;
•    que ficasse até três anos sem trabalhar com carteira assinada;
•    ou que desejasse financiar a aquisição da casa própria dentro das regras do SFH - Sistema Financeiro de Habitação.

Em março deste ano, porém, começaram a ser liberados aos trabalhadores os saldos de contas inativas do FGTS – medida autorizada pelo governo com o objetivo de injetar mais crédito na economia brasileira.
Em todo caso, a medida é válida apenas até 31 de julho deste ano, quando voltam a vigorar as regras anteriores para liberação do fundo. E, mesmo após o saque, os trabalhadores devem continuar acumulando rendas em suas contas de FGTS, relativas a empregos atuais e futuros.  

O diretor da Santa Ilha Imóveis, Felipe Coin Bacichette, comenta: “o uso do FGTS para a compra de imóveis é um movimento inteligente do cliente. Ao usar o FGTS para a compra de um imóvel, o cliente passa a fazer um investimento de maior rentabilidade, considerando que o rendimento do FGTS é muito baixo e ao investir esse recurso em um imóvel, além de passar a ter o imóvel próprio e parar de pagar aluguel (quando for o caso), investe em um ativo que tem maior rentabilidade. É uma forma de usar um recurso disponível para economizar de um lado e investir do outro”.

Então, fique atento às respostas das principais dúvidas sobre o uso do FGTS no financiamento imobiliário:

1 – Que imóveis PODEM ser comprados com uso do FGTS?
Para que seja aprovada a liberação do FGTS para uso na compra de imóvel, é necessário que o imóvel:
•    seja residencial urbano;
•    seja destinado à moradia do titular;
•    apresente plenas condições de habitabilidade e ausência de vícios de construção;
•    esteja matriculado no Cartório de Registro de Imóveis competente, averbada a construção na matrícula e com Habite-se já emitido (sem registro de gravame que impeça sua comercialização);
•    no caso de construção sem aquisição de terreno, que o terreno seja de propriedade do proponente.
Além disso, de acordo com a Resolução nº 4.555 do Conselho Monetário Nacional (CMN), feita em 16/02/2017, na compra de imóveis novos com uso de FGTS, o valor máximo do bem passa a ser de R$ 1,5 milhão, para contratos realizados entre 20 de fevereiro e 31 de dezembro de 2017.
Ou seja, durante este ano, é possível usar o FGTS no financiamento de imóveis novos com valor superior ao que normalmente é permitido.
– E o que são considerados imóveis novos?
O CMN definiu também que imóveis novos são aqueles com ‘Habite-se’ de até 180 dias ou que já estejam na carteira de venda das incorporadoras.
Vale observar que, para o uso do FGTS na compra de imóveis usados, os valores máximos permanecem sendo:
•    R$ 950 mil para os estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro e São Paulo, bem como para o Distrito Federal;
•    R$ 800 mil para os demais estados.

2 – Que imóveis NÃO podem ser comprados com uso do FGTS?
Você NÃO pode usar o FGTS para:
•    comprar imóvel comercial nem rural;
•    reformar ou aumentar seu imóvel;
•    comprar lotes ou terrenos sem construção ao mesmo tempo;
•    comprar material de construção;
•    comprar imóveis para familiares, dependentes ou outras pessoas.

3 – Como saber se eu posso usar o FGTS para comprar meu imóvel?
Para liberação do FGTS na compra de imóvel, o comprador precisa atender a cinco condições básicas:
•    ter, pelo menos, três anos de carteira assinada, mesmo que não sejam contínuos;
•    não pode possuir financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em nenhuma parte do país;
•    não pode ser proprietário de imóvel residencial (seja por herança, doação, usufruto ou outra causa) no município onde pretende comprar o imóvel novo;
•    precisa trabalhar ou residir no município onde fica o imóvel que pretende comprar com uso do FGTS;
•    precisa ser titular ou coobrigado no financiamento que pretende pagar com uso do FGTS e estar com as prestações em dia na data em que solicitar a liberação do fundo.

4 – Como saber quanto tenho de FGTS?
A Caixa Econômica Federal envia, a cada três meses, um extrato com o saldo do FGTS para cada trabalhador. Mas também é possível checar pela Internet, com o número NIS (PIS/PASEP) e uma senha cadastrada, no site do fundo de garantia(http://www.fgts.gov.br/trabalhador/servicos_online/saldo_fgts.asp). Ou se preferir, em qualquer agência da Caixa, levando sua carteira de trabalho.

5 – Posso sacar apenas parte do FGTS?
Sim, ao fazer o pedido de liberação do seu fundo de garantia, você pode especificar quanto pretende usar. O que não sacar continuará em sua conta, rendendo.

6 – Quem tem dívidas pode sacar o FGTS?
Sim. De acordo com o advogado Mauro Antônio Rocha, especialista em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial, “nenhuma dívida do trabalhador impede a utilização do FGTS”.
Contudo, é importante lembrar que, quem tem o nome listado em algum serviço de proteção ao crédito (como SPC ou Serasa) pode ter dificuldades na aprovação do financiamento, enquanto não quitar a dívida.

7 – Posso utilizar o FGTS para quitar um imóvel comprado na planta, antes da entrega das chaves?
Não. Conforme condições explicadas na primeira pergunta, para ser possível usar o FGTS na compra, o imóvel precisa estar matriculado no Cartório de Registro de Imóveis competente, com a construção averbada na matrícula, já tendo sido emitido o ‘Habite-se’ pela Prefeitura.

8 – Posso utilizar o FGTS para construir ou terminar uma construção/reforma?
O FGTS pode ser usado para:
•    construção em terreno próprio;
•    ou aquisição de terreno e construção.
Mas não é permitido usar o fundo para conclusão, reforma, ampliação ou melhoria de imóvel.

9 – Posso utilizar o FGTS para amortizar um financiamento imobiliário?
Além de utilizar o FGTS no momento do contrato de compra do imóvel, o fundo também pode ser usado posteriormente, para:
– Pagamento de parte do valor das prestações
Você pode usar o FGTS para diminuir em até 80% o valor das prestações em até 12 meses consecutivos, desde que o contrato de financiamento tenha sido assinado no âmbito do SFH e corresponda ao valor máximo estabelecido (este ano, R$ 1,5 milhão para imóveis novos).
– Amortização ou liquidação do saldo devedor
Você pode usar o FGTS para quitar totalmente sua dívida de financiamento imobiliário ou pagar uma parte do saldo devedor, desde que o contrato seja no âmbito do SFH e o valor do imóvel seja até o máximo estabelecido (este ano, R$ 1,5 milhão para imóveis novos).
Porém, se o imóvel tiver valor acima do limite estabelecido, mesmo após algum tempo, já com saldo devedor menor, não será possível usar o FGTS para amortização ou liquidação.

10 – Como é feita a liberação de recursos do FGTS para compra de imóveis?
Normalmente, a transação para liberação do FGTS ocorre da seguinte forma:
1.    Análise e aprovação do crédito pelo agente financeiro (banco ou outras instituição financeira);
2.    Análise e aprovação dos documentos do trabalhador;
3.    Avaliação do imóvel;
4.    Enquadramento para o saque do FGTS perante a CAIXA;
5.    Assinatura e registro do contrato de financiamento junto ao cartório de imóveis.
Após ser feito o pedido pelo agente financeiro, o dinheiro do FGTS demora, em média, cinco dias para ser liberado. Mas o processo de aprovação do financiamento pode levar um tempo maior, geralmente, de 60 a 90 dias para ser concluído.

11 – Que documentos são necessários para pedir a liberação do FGTS?
Os documentos necessários são os que comprovam que o comprador e o imóvel atendem a todos os requisitos para liberação do fundo. Ou seja:
•    identidade e CPF;
•    carteira de trabalho;
•    comprovante de residência atualizado;
•    certidão de nascimento e, se for casado, de casamento;
•    certidão de matrícula do imóvel;
•    cópia do IPTU.

Se tiver alguma dúvida sobre esses documentos e como obtê-los, o melhor é contar com a ajuda de um corretor imobiliário. Aliás, uma boa imobiliária pode ajudar em todo o processo, com profissionais especialistas para lhe dar orientações precisas e certeiras sobre cada passo do financiamento imobiliário com ou sem uso do seu FGTS e ainda ir muito além disso.

12 – Uma vez sacado o FGTS, ele pode ser reposto?
Sim. Mesmo após o saque o FGTS este ano ou, mesmo que você já tenha feito retiradas anteriores, se você continua trabalhando, o empregador segue fazendo depósitos em sua conta do FGTS.
E não há limites de vezes para saque do fundo. O FGTS pode ser utilizado quantas vezes forem necessárias, desde que não haja impedimentos nem do comprador nem do imóvel, conforme as condições já explicadas nas primeiras questões.